Комитет рассмотрел проект федерального закона «О внесении изменений
в Федеральный закон „О внесении изменений в Федеральный закон „Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации“ и статью 7 Федерального закона „О противодействии
легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и
финансированию терроризма“ (далее – проект федерального закона),
внесенный депутатами Государственной Думы В.К. Гартунгом,
А.С. Аксененко, Д.Г. Гусевым, И.С. Вольфсоном, С.В. Колуновым,
Р.М. Лябиховым, В.А. Кошелевым, В.В. Плякиным, и отмечает следующее.
Проектом федерального закона предусматривается возможность
погашения проектного кредита, предоставленного банком застройщику, путем
его рефинансирования в другом банке с последующим переводом денежных
средств участников долевого строительства со счетов эскроу, открытых в
банке, выдавшем проектный кредит, на счета эскроу, открытые в банке,
предоставившем рефинансирование. В соответствии с проектом федерального
закона рефинансирование может осуществляться только уполномоченном
банком, то есть соответствующим критериям Постановления Правительства
Российской Федерации № 697 от 18 июня 2018 года.
Проектом федерального закона предлагается установить, что с момента
заключения договора рефинансирования не будут подлежать исполнению
условия ранее заключенного договора о предоставлении проектного кредита,
запрещающие его досрочное погашение.
Уполномоченный банк, предоставивший рефинансирование, не позднее
10 рабочих дней с даты заключения с застройщиком договора
рефинансирования будет обязан:
- осуществить за застройщика полное погашение кредита банку,
предоставившему проектный кредит;
- открыть участникам долевого строительства счета эскроу для перевода
на них денежных средств со счетов эскроу, ранее открытых в банке,
предоставившем проектный кредит, а также предоставить реквизиты новых
счетов эскроу в банк, предоставивший проектный кредит.
В соответствии с проектом федерального закона основанием для
перехода прав и обязанностей по счетам эскроу от банка, предоставившего
проектный кредит, к уполномоченному банку, предоставившему
рефинансирование, будет являться полное погашение проектного кредита на
основании договора рефинансирования, заключенного между застройщиком и
уполномоченным банком, предоставившим рефинансирование.
Банк, предоставивший проектный кредит, в срок не позднее 3-х рабочих
дней с даты получения от застройщика уведомления о заключении договора
рефинансирования должен будет передать уполномоченному банку,
предоставившему рефинансирование, сведения о счетах эскроу, открытых
участникам долевого строительства, в том числе сведения о самих участниках
долевого строительства. Кроме того, в срок не позднее 3-х рабочих дней с даты
погашения кредита банк, предоставивший проектный кредит, должен
перечислить в полном объеме со счетов эскроу, открытых в банке, денежные
средства участников долевого строительства на счета эскроу, открытые в
уполномоченном банке, предоставившем рефинансирование.
Также предлагается установить, что со дня вступления в силу проекта
федерального закона в договоры, заключаемые застройщиками с банками,
предоставляющими проектные кредиты, не должны включаться условия,
запрещающие досрочное погашение таких кредитов путем их
рефинансирования.
Также проектом федерального закона предлагается внесение изменений
в Федеральный закон № 115-ФЗ „О противодействии легализации
(отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию
терроризма“, предусматривающих возможность не осуществлять повторную
идентификацию клиента, являющегося участником долевого строительства,
уполномоченным банком, которому передаются права и обязанности по
договору счета эскроу, в случае, если такому банку были переданы все
необходимые сведения о клиенте, а идентификация была осуществлена ранее
уполномоченным банком, от которого передаются права и обязанности по
договору счета эскроу. В указанном случае открытие счета эскроу клиенту
может быть осуществлено без его личного присутствия либо присутствия его
представителя (далее – упрощенная процедура идентификации).
Комитет отмечает, что предусмотренный проектом федерального закона
механизм погашения застройщиком кредита путем его рефинансирования в
другом уполномоченном банке с последующим переводом (с использованием
упрощенной процедуры идентификации клиентов) денежных средств
участников долевого строительства на новые счета эскроу противоречит
требованиям:
- статьи 846 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК
РФ), согласно которой основанием открытия счета является заключение
договора счета;
- статьи 847 ГК РФ, в соответствии с которой не допускается перевод
денежных средств со счета клиента без его согласия.
Также комитет отмечает, что предлагаемый механизм рефинансирования
проектного финансирования с переносом счетов эскроу из одного банка в
другой может привести к изменению ценообразования на рынке
недвижимости. В настоящее время кредитные риски проектного
финансирования, от которых зависят процентные ставки кредитования, на
первоначальном этапе реализации проекта существенно выше, чем при его
завершении. Банки устанавливают средневзвешенные показатели риска с
учетом срока проекта. При отсутствии уверенности в обслуживании проекта в
одном банке на всем периоде жизни проекта показатели риска будут
устанавливаться дифференцированно в соответствии со стадией готовности
объекта строительства, что может привести к росту стоимости проектного
финансирования на первоначальных стадиях строительства и негативно
отразится на стоимости проекта для застройщика в целом.
Комитет информирует о том, что Комитет Совета Федерации по
федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению
и делам Севера, Комитет Совета Федерации по конституционному
законодательству и государственному строительству, а также Комитет Совета
Федерации по экономической политике, являющиеся соисполнителями при
рассмотрении проекта федерального закона, не поддерживают его концепцию.
Учитывая вышеизложенное, комитет не поддерживает концепцию
проекта федерального закона „О внесении изменений в Федеральный закон
“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации“ и статью 7 Федерального закона „О противодействии
легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и
финансированию терроризма“.