Рассмотрев Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее – Федеральный закон), принятый Государственной Думой 28 мая 2024 года, комитет отмечает следующее.
Проект федерального закона был внесен в Государственную Думу депутатом Государственной Думы И.А. Яровой и направлен на обеспечение защиты граждан — заемщиков по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, путем предоставления залогодателю — физическому лицу права самостоятельной реализации заложенного недвижимого имущества.
Ко второму чтению проекта федерального закона были внесены поправки, предусматривающие изменения и дополнения, регулирующие порядок и условия самостоятельной реализации залогодателем – физическим лицом заложенного имущества, автором которых выступил, в том числе, сенатор Российской Федерации Н.А. Журавлев.
Федеральным законом устанавливается, что залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При множественности лиц на стороне залогодателя или должника по обеспеченному ипотекой обязательству подача заявления осуществляются ими совместно.
Залогодержатель, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления обязан направить залогодателю уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении должны быть указаны:
— объем требований залогодержателя по кредитному договору на день окончания срока самостоятельной реализации залогодателем имущества;
— минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано (далее – минимальная продажная цена);
— порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества;
— дата начала течения срока самостоятельной реализации залогодателем имущества и дата его окончания.
Залогодержатель вправе отказать залогодателю в самостоятельной реализации залогодателем имущества, при этом уведомление об отказе должно содержать обоснование такого отказа. Самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается в случае, если:
1) до даты получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации имущества залогодателем подан иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона;
2) в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами);
3) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
4) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;
5) полученное залогодержателем заявление о самостоятельной реализации имущества залогодателем является повторным и при этом предыдущее аналогичное заявление было удовлетворено залогодержателем, но впоследствии было получено заявление залогодателя об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества либо имущество не было реализовано залогодателем в установленный срок.
Срок самостоятельной реализации залогодателем имущества, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа, составляет 4 месяца. Срок самостоятельной реализации залогодателем имущества может быть продлен по соглашению с залогодержателем.
С даты получения залогодержателем заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается.
По соглашению с залогодателем, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также с должником по обеспеченному ипотекой обязательству залогодержатель вправе оказывать содействие в самостоятельной реализации залогодателем имущества. При этом расходы, понесенные залогодержателем в связи с оказанием содействия в самостоятельной реализации залогодателем имущества, не подлежат включению в расчет минимальной продажной цены.
Сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, подлежит зачислению на банковский счет, определенный залогодержателем для осуществления расчетов. Разница между ценой реализации имущества и размером задолженности по кредитному договору подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя, понесенных им в связи с оказанием в соответствии содействия в самостоятельной реализации залогодателем имущества.
Погашение регистрационной записи об ипотеке в результате самостоятельной реализации залогодателем имущества производится в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования.
Коррупциогенные факторы в Федеральном законе не выявлены.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации на основании статьи 106 Конституции Российской Федерации.
Учитывая изложенное, комитет рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“.