Рекомендации
РЕКОМЕНДАЦИИ
«круглого стола» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации»
(4 декабря 2018 года, Совет Федерации)
Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в соответствии с Планом мероприятий Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации на осеннюю сессию 2018 года провел «круглый стол» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации» и отмечает следующее.
Среди национальных целей развития, которые определены Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, предусмотрено улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно. Данную цель планируется достигнуть за счет активного формирования спроса, развития ипотеки, доведения ежегодного уровня строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров, расселение из аварийного жилья до 2,8 миллиона квадратных метров и капитального ремонта 170 миллионов квадратных метров.
На решение этих задач нацелен национальный проект «Жилье и городская среда» (далее – проект). Проект был одобрен президиумом Госсовета, содержит конкретные мероприятия и показатели. В настоящее время проводится работа по согласованию его со всеми субъектами Российской Федерации. Общий объем его финансирования – 1,1 триллиона рублей. Он состоит из четырех федеральных проектов: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилого фонда.
В структуре проекта одним из приоритетных является федеральный проект «Ипотека», который будет стимулировать спрос на жилье. Повышение доступности ипотеки в федеральном проекте «Ипотека» предусмотрено не только за счет снижения ставки до 8 процентов, но и комплексного развития самого рынка ипотеки.
Участники «круглого стола» отмечают, что на данный момент объем ипотечного портфеля в банковской системе – около 6 процентов ВВП. Его отличает очень высокое качество, потенциал роста до 15 процентов. Планируется, что к 2024 году его роль практически будет в два раза выше текущих значений.
Следует отметить, что за период, прошедший с начала реализации системы жилищного ипотечного кредитования, достигнуты существенные результаты. Если в 2005 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 млрд. руб., то только в I квартале 2018 года выдано ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд. руб. Рост достаточно существенный. Одновременно происходило снижение размера процентной ставки по ипотечному кредитованию. По данным Акционерного общества «ДОМ.РФ» средневзвешенная процентная ставка в 2005 году составляла около 15 процентов, по состоянию на 1 июня 2018 года – 9,66 процентов.
Вместе с тем участники «круглого стола» обращают внимание на то, что несмотря на достигнутые результаты, российская система ипотечного кредитования еще довольно молода и сталкивается с рядом проблем, которые будут затруднять выполнение поставленных задач.
Так, существуют общеэкономические проблемы, затрагивающие состояние экономики в целом, включая уровень доходов и уровень жизни населения, благосостояние и платежеспособность российских граждан, а также проблемы, связанные с миграционной политикой.
Одной из проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования в России, является низкая платежеспособность населения, которая вызвана невысоким уровнем доходов и жизни граждан. Несмотря на то, что подавляющая часть российского населения (более 60 процентов), нуждается в улучшении жилищных условий, по итогам 2017 года, согласно оценке Минэкономразвития России, лишь незначительная доля граждан (около 10 процентов) может позволить себе взять ипотечный кредит, даже при наличии самых выгодных условий ипотечного кредитования.
Развитию российской системы ипотечного кредитования препятствуют и проблемы, связанные с миграционной политикой. Спрос на недвижимость, и, соответственно, на ипотечное кредитование сильнее востребован в более развитых регионах. Соответственно в менее развитых и не центральных регионах ипотечное кредитование развивается недостаточно активно или не развивается совсем.
К частным проблемам, касающимся организации ипотечного кредитования, можно отнести монополизацию этого рынка.
Снижение в последнее время количества строительных компаний в следствии их банкротства, занимающихся возведением многоквартирных домов, приводит к отсутствию здоровой конкуренции между ними и, как следствие, к необоснованному завышению цен на недвижимость. Причем от ценовой политики застройщиков зависят не только заемщики, но и кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты. В таких условиях необходимо развивать новые законодательно предусмотренные механизмы финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. При этом Банку России целесообразно применять пониженные требования к кредитным организациям при формировании резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам, осуществляющим свою деятельность с использованием механизма счетов эскроу.
Еще одной проблемой, затрудняющей развитие системы ипотечного кредитования в России, является недостаточное количество социальных ипотечных программ. Правительство Российской Федерации разработало и применило целый ряд льготных ипотечных специализированных программ для таких категорий граждан, как молодые семьи, военнослужащие, работники полиции, ученые и учителя. Однако большинство подобных программ нуждается в доработках и актуализации.
Также следует отметить проблему, связанную с обязательным нотариальным удостоверением договора купли-продажи и договора об ипотеке при отчуждении или ипотеки всеми собственниками недвижимого имущества. Это влечет за собой увеличение расходов залогодателей и покупателей, увеличение сроков оформления ипотеки и возникновение сложностей при рефинансировании кредитов, что в конечном итоге снижает доступность ипотечного кредитования для населения.
Также участники «круглого стола» считают важным обратить внимание на вопрос обеспечения Росреестром равных условий и оперативного доступа кредиторов к информации, необходимой при оформлении залогов.
Кроме того, на практике возникают сложности при ипотечном кредитовании с использованием средств материнского (семейного) капитала, когда при рефинансировании происходит погашение ипотечного кредита, ранее предоставленного на цели приобретения жилого помещения за счет средств нового кредита, при этом законодательство не предусматривает исключений по исполнению обязанности наделения собственностью детей в имуществе, которое будет предметом залога по новому кредиту.
Участники «круглого стола», отмечая значительную проделанную работу органами законодательной и исполнительной власти, а также участниками рынка по организации и совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования в целях его дальнейшего развития, считают возможным рекомендовать:
1. Правительству Российской Федерации разработать и внести на рассмотрение Государственной Думы проект федерального закона, предусматривающий:
отмену обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
установление обязательности государственной регистрации общего права собственности на жилое помещение родителей и детей с определением размера долей детей только после снятия обременения с жилого помещения последним кредитором, осуществлявшим рефинансирование ипотечного кредита, в случае если для приобретения жилого помещения были использованы также и средства материнского (семейного) капитала.
2. Правительству Российской Федерации и Банку России при разработке проекта федерального закона, предусматривающего возможность однократной льготной реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, в регуляторных целях не считать данные ссуды реструктуризированными и не устанавливать по ним повышенных размеров резервов на возможные потери по ссудам.
3. Банку России оказывать методологическую и иную поддержку кредитным организациям, внедряющим использование счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в том числе устанавливая особый (льготный) порядок формирования резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам.
4. Банку России совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ»:
подготовить дорожную карту по развитию рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), в том числе за счет повышения инвестиционной привлекательности таких бумаг, включая:
— повышение разрешенной доли инвестирования средств пенсионных накоплений негосударственных пенсионных фондов в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;
— повышение разрешенной доли инвестирования средств страховых резервов страховых компаний в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;
— отнесение ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» к классу высоколиквидных активов и включения таких ИЦБ в группу бумаг с низким уровнем риска;
подготовить предложения по стандартизации рынка ипотечного жилищного кредитования;
подготовить предложения по стимулированию перевода выдачи ипотеки в электронный вид, включая использование электронной закладной.
5. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр):
обеспечить при электронном взаимодействии скоростной, бесперебойный и равный доступ всем участникам рынка к сведениям, необходимым при оформлении залогов и других сделок при ипотечном жилищном кредитовании;
ускорить процесс размещения данных Росреестра в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в целях осуществления мониторинга финансовой устойчивости строительной отрасли, а также развития системы внутренних рейтингов для оценки кредитоспособности застройщиков.
6. Комитету Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в весеннюю сессию 2019 года совместно с заинтересованными лицами рассмотреть вопрос о совершенствовании электронного взаимодействия Росреестра с участниками финансового рынка при оказании им государственных услуг.