«О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости» (совместно с Комитетом Совета Федерации по экономической политике)

Рекомендации

РЕКОМЕНДАЦИИ

«круглого стола» на тему «О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости»

22 ноября 2018 года г. Москва

Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам совместно с Комитетом Совета Федерации по экономической политике с участием членов Совета Федерации, представителей Счетной палаты Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, бизнес — сообщества, научных кругов провел «круглый стол» на тему «О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости».

Заслушав и обсудив доклады и выступления участники «круглого стола» отмечают следующее.

В Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию 1 марта 2018 года было предложено выработать предложения по совершенствованию налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, а не превышать ее.

Правительству Российской Федерации было дано поручение обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих:

совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости;

уточнение параметров расчета налога на имущество физических лиц.

Кадастровая оценка объектов недвижимости является одной из важнейших задач федеральных и региональных органов исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения.

В настоящее время система налогообложения объектов недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций.

Участники «круглого стола» отмечали, что в части совершенствования системы налогообложения имущества физических лиц исходя из кадастровой стоимости уже приняты решения по ограничению кадастровой стоимости для целей налогообложения в размере 10 % по сравнению с предыдущим годом. Эти изменения действуют с 1 января 2017 года. Также целесообразно рассмотреть вопрос об установлении по земельному налогу аналогичного коэффициента, ограничивающего рост суммы налога по сравнению с предыдущим годом.

Кроме указанных ограничений кадастровой стоимости для целей налогообложения необходимо дальнейшее совершенствование механизмов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости. По‑прежнему остается важным вопросом — вопрос полноты кадастрового учета возведенных объектов. Действующая в настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась ранее по заказу субъектов Российской Федерации, отобранными на конкурсной основе независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по существовавшим методикам, а также по стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков.

Нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность.

Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, а также недостоверная информация об их характеристиках, привела к искажению результатов оценки.

Существуют многочисленные факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков. В связи с чем, участились обращения налогоплательщиков как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель, так и в суды, а также случаи неуплаты земельного налога из‑за его значительного завышения.

При этом снижение кадастровой стоимости по отдельным земельным участкам в границах одного квартала, по решению Комиссии или суда приводит к несоблюдению принципа «всеобщности и равенства налогообложения».

Ситуацию с кадастровой оценкой объектов недвижимости, в частности земельных участков, характеризует пример, который был рассмотрен Конституционным Судом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по состоянию на 1 января 2012 года. ОАО «Группа „Илим“, являющееся собственником одного из этих земельных участков, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на указанную дату и внесенной в государственный кадастр недвижимости в размере 7 116 608 240,55 руб. Решение комиссии от 7 августа 2014 года, которым кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке и составившей 452 840 000 руб., было оспорено в Иркутском областном суде администрацией муниципального образования города Братска, представившей другой отчет об оценке, по которому рыночная стоимость земельного участка составила 1 620 000 000 руб.

Такой разброс кадастровой стоимости свидетельствует о том, что нормативно-правовое регулирование определения кадастровой стоимости не обеспечивает объективности ее установления.

По оценке Счетной палаты Российской Федерации государственная оценка земель, проведенная «массовым методом» основана на субъективном мнении оценщиков, зачастую не отражает реальную стоимость земельных участков, что приводит к пересмотру результатов кадастровой оценки, а также выплате из средств федерального бюджета судебных издержек по оспариванию кадастровой стоимости и усложняет процесс администрирования земельного налога.

В целях совершенствования института государственной кадастровой оценки, в том числе для обеспечения достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, Правительством Российской Федерации были предложены новые механизмы, нашедшие свое отражение в Федеральном законе от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), в соответствии с которым определение кадастровой стоимости по новым организационным правилам начало осуществляться бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации с 2018 года. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2017 года N 523 утверждено Положение об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки.

 В настоящее время, Минэкономразвития России осуществляет подготовку проекта федерального закона о внесении изменений в Закон о кадастровой оценке, положения которого направлены на создание условий для формирования экономически обоснованной кадастровой стоимости, формирование системы надзора за качеством проведения государственной кадастровой оценки, формирование системы исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не требующей затрат со стороны правообладателей.

Однако существующие концептуальные подходы к нормативно-правовому регулированию определения кадастровой стоимости не обеспечивают объективности ее определения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» отметил, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Таким образом, может возникать ситуация, когда кадастровая стоимость будет не совпадать с рыночной стоимостью или превышать ее.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации.

 В целях построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением должен осуществляться сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости, подтверждении достаточности и достоверности информации. По мнению ряда субъектов Российской Федерации для проведения государственной кадастровой оценки недостаточно рыночной информации, в ряде муниципалитетов она просто отсутствует, существенно недостает информации по ценообразующим факторам, необходимым для построения моделей и оказывающих влияние на расчеты кадастровой стоимости.

Анализ рыночной информации осуществляется в отношении определенных сегментов объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель.

Однако установленная градация вызывает ряд вопросов. Например, сектор «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» включает в себя принципиально разные строения – в одном случае нежилые, а в другом – жилые. Два самостоятельных сегмента имеют много общего – «Предпринимательство» и «Производственная деятельность». В связи с чем, необходимо дополнить Методические указания государственной кадастровой оценке требованиями раздельного учета и определения стоимости помещений (жилых/нежилых), общего имущества многоквартирного дома, земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Также необходимо внести изменения в классификатор видов разрешенного использования с учетом сложившейся практики в субъектах Российской Федерации.

Кроме того, для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости. Количество таких факторов может исчисляться не только десятками, но и сотнями.

 В отношении земельных участков, прежде всего, надо скорректировать статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающую, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Такого равенства добиться практически невозможно.

Таким образом, существующий порядок расчета кадастровой стоимости нуждается в значительных изменениях.

Учитывая изложенное, участники «круглого стола» полагают, что для решения указанных вопросов кадастровая стоимость должна составлять 70–80 процентов от рыночной стоимости. В большинстве стран кадастровая стоимость ниже, иногда очень существенно, рыночной стоимости, которая в условиях рынка подвержена колебаниям, а для налогообложения налоговая база должна быть постоянной.

Учитывая большую значимость объективной государственной кадастровой оценки недвижимости, установления справедливой и экономически обоснованной системы налогообложения недвижимого имущества, а также задач, поставленных в Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию 1 марта 2018 года, участники «круглого стола» рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть возможность:

— унификации нормативно-правовой базы порядка определения эффективной и экономически обоснованной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в целях формирования обоснованной системы налогообложения объектов недвижимости организаций и физических лиц;

— разработки унифицированного программного обеспечения для организации информационного пространства по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации об объектах недвижимости и определения кадастровой стоимости;

— ускорения разработки проекта федерального закона по совершенствованию порядка определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости с учетом правоприменительной практики;

— сокращения сроков подготовки органами Росреестра перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

— установления единого порядка определения вида фактического использования объекта недвижимости;

— утверждения единой и обязательной методологии определения кадастровой стоимости, содержащей четкие алгоритмы определения стоимости и обеспечивающей сопоставимые и обоснованные результаты;

— установления возможности оперативного исправления выявленных ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости;

— разработки регламента создания и работы государственных бюджетных учреждений, наделенных полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;

 — рассмотреть вопросы об установлении сроков обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и о повышении ответственности собственников недвижимого имущества за нарушение таких сроков;

 — по внесению изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части установления для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере не более 70 процентов от его рыночной стоимости;

— установления по земельному налогу коэффициента, ограничивающего рост суммы налога не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом в целях исключения резкого увеличения налоговой нагрузки на налогоплательщиков-физических лиц;

— устранения равенства кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в соответствии пунктом 3 статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.

2. Субъектам Российской Федерации:

— организовать эффективную работу органов местного самоуправления по выявлению объектов недвижимости, не поставленных на кадастровый учет;

— совместно с федеральными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления провести сверку данных по объектам недвижимого имущества на единой топографической основе.

3. Комитету Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, Комитету Совета Федерации по экономической политике:

— осуществлять мониторинг правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимость, государственного кадастрового учета недвижимости и налогообложения недвижимого имущества.